Comprar Imóvel em Portugal Sendo Brasileiro: Guia 2026

Estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal? A resposta direta

Sim. Portugal não limita a compra de imóveis por estrangeiros: qualquer pessoa, de qualquer nacionalidade, residente ou não, pode comprar casa, apartamento, terreno ou imóvel comercial em Lisboa, no Porto, no Algarve, nas ilhas ou no interior.

Atenção para não residentes em 2026: o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, fixou uma taxa única de IMT de 7,5% para a compra de habitação por pessoas que não são residentes fiscais em Portugal. Há exceções, que explicamos na seção de impostos. Confirme o seu enquadramento com um contador ou advogado antes de fechar negócio.

Outro ponto que gera confusão: comprar imóvel em Portugal não dá mais direito ao Golden Visa. Desde outubro de 2023 (Lei 56/2023, o pacote Mais Habitação), o investimento imobiliário deixou de ser uma modalidade do programa. Quem busca residência por investimento precisa avaliar outras rotas, como mostra o nosso guia do Golden Visa em 2026.

Passo a passo: como comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

O processo para estrangeiros que desejam comprar imóvel em Portugal tem seis etapas. Veja como cada uma funciona na prática:

1. Obter o NIF português

O NIF é o primeiro requisito para comprar casa em Portugal como estrangeiro. Sem ele, não há escritura, conta bancária nem pagamento de impostos. Ele funciona como o CPF português.

Se você já mora em Portugal, pede o NIF num serviço de Finanças ou numa Loja do Cidadão, com documento de identificação e comprovante de morada.

Se ainda está no Brasil, precisa, em regra, de um representante fiscal em Portugal, ou de aderir às notificações eletrônicas do Portal das Finanças, que pode dispensar o representante em alguns casos. A emissão do NIF com representação fiscal é o nosso serviço mais usado antes de uma compra de imóvel. Veja também como tirar o NIF estando no Brasil.

2. Abrir conta bancária em Portugal

A lei não obriga a ter conta em banco português para comprar um imóvel, mas na prática ela é indispensável para pagar impostos, escritura, prestações, seguros e, principalmente, para o crédito habitação.

Cada banco tem requisitos próprios para não residentes. Em geral, pedem NIF, passaporte, comprovante de morada e, em alguns casos, comprovante de rendimentos. Alguns bancos abrem a conta à distância. O nosso serviço de abertura de conta bancária em Portugal faz isso a partir do Brasil.

3. Pesquisar o imóvel e fazer a proposta

Portugal tem portais imobiliários consolidados, onde você pesquisa por região, tipologia e preço. Não há restrição de zona: estrangeiros compram no continente e nas ilhas (Açores e Madeira).

Ao encontrar um imóvel, a prática comum é fazer uma proposta formal, às vezes com um contrato de reserva e um pequeno sinal. Esse documento reserva o imóvel por um período curto enquanto as partes preparam o CPCV.

Antes de qualquer pagamento, verifique a documentação: a caderneta predial (emitida pela Autoridade Tributária), a certidão do registo predial (com a descrição do imóvel, os donos e os ónus) e a licença ou autorização de utilização (emitida pela câmara municipal).

4. Assinar o CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda

O CPCV é o acordo escrito em que vendedor e comprador se comprometem a fazer a escritura definitiva nas condições combinadas. A lei não o exige, mas ele é usado na grande maioria das compras em Portugal.

O sinal: é comum entregar entre 10% e 20% do preço no CPCV. Num imóvel de €250.000, isso significa entre €25.000 e €50.000 antes da escritura. O valor é descontado no pagamento final.

O que acontece em caso de descumprimento: pelo art. 442.º do Código Civil português, se o comprador desistir sem justificação, o vendedor fica com o sinal. Se quem descumprir for o vendedor, o comprador tem direito ao dobro do sinal entregue.

Atenção às formalidades: no contrato-promessa de compra de imóvel, a lei exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou de construção (art. 410.º n.º 3 do Código Civil). A falta dessas formalidades só pode ser invocada pelo comprador, salvo se ele próprio a tiver causado. Se você assinar à distância, use meios legalmente reconhecidos.

Há ainda um cuidado prático: o ideal é assinar o CPCV quando o crédito já estiver aprovado e você tiver a ficha de informação normalizada europeia (FINE). Assinar antes e depois ter o crédito negado pode custar o sinal, se não houver cláusula que proteja você.

O que deve constar no CPCV:

• Identificação completa das partes (nome, NIF, morada)
• Descrição detalhada do imóvel (morada, área, tipologia, inscrição matricial)
• Preço total e forma de pagamento
• Valor do sinal e data de entrega
• Data limite para a escritura
• Referência à licença de utilização
• Cláusulas de incumprimento e penalizações
• Cláusula suspensiva (se houver dependência de aprovação de crédito)

5. Due diligence do imóvel

Entre o CPCV e a escritura, verifique com cuidado a situação do imóvel: certidão do registo predial atualizada, caderneta predial, licença de utilização e inexistência de penhoras, hipotecas ativas ou processos que possam bloquear a venda. O ideal é fazer essa verificação antes mesmo de assinar o CPCV.

Imóveis construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, em 1951, podem não ter licença de utilização; nesse caso, confirme com o vendedor e com quem vai fazer a escritura qual documento a substitui. Se houver financiamento, o banco faz a sua própria avaliação, que pode influenciar o valor aprovado.

6. Escritura pública — a transferência de propriedade

A escritura (ou documento particular autenticado) é o ato formal que transfere a propriedade. Depois dela, a aquisição é registada no registo predial, o que a torna oponível a terceiros.

A compra pode ser formalizada num cartório notarial, por advogado ou solicitador (documento particular autenticado) ou no balcão Casa Pronta, que trata no mesmo lugar da compra e do registo.

O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes da escritura. Se você estiver fora de Portugal, pode passar uma procuração para um advogado ou representante assinar por você.

Custos e impostos ao comprar imóvel em Portugal em 2026

Um erro comum entre estrangeiros que desejam comprar imóvel em Portugal é olhar só o preço de venda. Somam-se o IMT, o Imposto do Selo, a escritura e o registo e, se houver financiamento, os custos do crédito. Veja cada componente:

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões

O IMT é o principal imposto na compra e incide sobre o preço ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT), o que for maior. A taxa depende do valor, da finalidade (habitação própria permanente, secundária ou outros usos) e da localização.

Não residentes — mudança de 2026: desde 25 de maio de 2026, a compra de habitação por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5%, sem os escalões progressivos (Decreto-Lei n.º 97/2026). Segundo a imprensa especializada, com base em orientação da Autoridade Tributária de setembro de 2026, a taxa não se aplica a quem já foi residente em Portugal, e a diferença pode ser recuperada se o comprador se tornar residente fiscal nos 2 anos seguintes ou se o imóvel for arrendado com renda moderada nas condições da lei. Emigrantes portugueses também têm regime próprio. Confirme com um contador antes da escritura.

Para residentes, na habitação própria permanente no continente, a compra é isenta de IMT até €106.346 em 2026, com taxas progressivas acima disso, segundo as tabelas da Autoridade Tributária para 2026. Jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria permanente têm isenção de IMT e Imposto do Selo até €330.539, e isenção parcial até €660.982.

Imposto de Selo

O Imposto do Selo na compra de imóvel é de 0,8% do valor e é pago antes da escritura. Num imóvel de €200.000, dá €1.600. Somado ao IMT de 7,5%, um comprador não residente paga 8,3% do valor só nesses dois impostos.

Custos de escritura e registro

No balcão Casa Pronta, o custo é fixo: €375 para uma compra com um único ato de registo e €700 quando há vários atos, como compra com crédito bancário, segundo o portal da Justiça. Em cartório notarial, os valores variam conforme a transação.

Antes da compra, peça também a certidão permanente do registo predial, que pode ser obtida online e mostra todos os registos e pedidos pendentes sobre o imóvel.

Exemplo prático de custos totais

Num imóvel de €250.000 comprado por um não residente, o IMT de 7,5% soma €18.750 e o Imposto do Selo de 0,8% soma €2.000, num total de €20.750 em impostos. A isso se somam a escritura e o registo (€375 no Casa Pronta, sem crédito) e, se houver financiamento, a avaliação bancária, as comissões do banco e o Imposto do Selo sobre o crédito. Para simular o custo do crédito, use o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis (custo recorrente)

Depois da compra, você paga o IMI todos os anos. Para prédios urbanos, a taxa fixada por cada câmara municipal varia entre 0,3% e 0,45% do VPT, que pode ser diferente do preço de mercado. O imposto é cobrado no ano seguinte ao da compra, pela situação em 31 de dezembro.

Financiamento bancário: estrangeiro consegue crédito habitação em Portugal?

Sim, mas as condições costumam ser diferentes das de quem reside no país. Os bancos portugueses financiam estrangeiros, com critérios mais conservadores para não residentes, e o Banco de Portugal fixa limites ao valor financiado em relação ao imóvel e à taxa de esforço (a parte da renda comprometida com as prestações).

Na prática, o não residente financia uma parte menor do imóvel e precisa ter a entrada em caixa, mais os impostos e custos de escritura, que não entram no financiamento. O percentual depende do banco, do seu histórico e do tipo de imóvel.

Para quem já mora em Portugal com residência e renda regular comprovada, as condições tendem a se aproximar das oferecidas aos portugueses. O nosso guia de crédito imobiliário em Portugal para estrangeiros detalha o processo.

Dica prática: peça a pré-aprovação do crédito antes de assinar o CPCV. Assinar sem saber se o banco vai aprovar é um risco real e pode custar o sinal.

Se você ainda está estruturando a mudança e quer entender como os seus rendimentos podem comprovar capacidade financeira num visto, veja como investimentos e renda passiva servem de comprovação no Visto D7.

Documentos necessários para comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

Organize estes documentos com antecedência para não atrasar nenhuma etapa da compra de imóvel em Portugal por estrangeiros:

Documentos pessoais do comprador

• Passaporte válido
• NIF português (obrigatório)
• Comprovante de morada (no Brasil ou em Portugal)
• Comprovante de rendimentos ou extratos bancários (para financiamento)
• Declaração de Imposto de Renda (pedida por muitos bancos)

Documentos do imóvel (verificar antes do CPCV)

• Caderneta predial: emitida pela Autoridade Tributária, com os dados fiscais do imóvel e o VPT
• Certidão do registo predial: emitida pela conservatória, confirma o dono e eventuais ónus (hipotecas, penhoras)
• Licença de utilização: emitida pela câmara municipal, exigida em regra para imóveis construídos depois de 1951
• Certificado energético: obrigatório para venda ou arrendamento
• Ficha técnica da habitação: descreve as características técnicas do imóvel (exigida para habitações mais recentes)
• Declaração de não dívida ao condomínio: pedida em apartamentos em condomínio

Leia com atenção a certidão do registo predial. A verificação da documentação, a chamada due diligence imobiliária, deve ser feita antes do CPCV, e não só na véspera da escritura.

Comprar imóvel em Portugal à distância: é possível sem ir ao país?

Sim. Estrangeiros podem comprar imóvel à distância por procuração, com apoio de advogado. A procuração permite que um representante assine o CPCV e a escritura em seu nome.

Uma procuração feita no Brasil precisa, em regra, de reconhecimento em cartório e de Apostila de Haia para produzir efeitos em Portugal. Também é possível fazê-la no consulado de Portugal.

Mesmo comprando à distância, o ideal é visitar o imóvel ao menos uma vez antes de fechar negócio. As visitas virtuais podem omitir detalhes, principalmente em imóveis usados.

Quando a compra está ligada a um processo migratório, como a prova de alojamento para um visto, vale coordenar as duas coisas com uma equipe que atue no Brasil e em Portugal.

Erros comuns ao comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

Quem compra imóvel em Portugal pela primeira vez, especialmente vindo do Brasil, tende a cometer os mesmos erros. Veja os principais:

1. Assinar o CPCV sem aprovação de crédito: se o banco negar o financiamento, você pode perder o sinal, a menos que o contrato tenha cláusula suspensiva.
2. Pular a due diligence do imóvel: hipotecas não canceladas, obras não licenciadas ou divergências no registo predial podem travar a escritura.
3. Subestimar os custos totais: IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, avaliação e comissões bancárias não entram no financiamento.
4. Não verificar a taxa de IMT do seu perfil: desde 25 de maio de 2026, não residentes pagam 7,5% na compra de habitação, com exceções. Se você já tem ou teve residência fiscal em Portugal, a situação muda; confirme antes da escritura.
5. Deixar o NIF para depois: sem NIF, e sem representante fiscal quando ele é exigido, nenhuma etapa avança. Resolva isso primeiro.
6. Assinar o CPCV sem as formalidades legais: sem reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença, o contrato fica exposto a disputas.

Comprar imóvel em Portugal e cidadania portuguesa: qual a relação?

Comprar um imóvel não dá cidadania nem residência. Pode, porém, fazer parte do planejamento de quem está construindo a vida em Portugal. Quem mora no país com autorização de residência pode pedir a naturalização depois de 7 anos de residência legal, no caso de brasileiros, pela Lei da Nacionalidade na redação da Lei Orgânica n.º 1/2026.

Para quem tem pai ou mãe português, o caminho mais direto é a atribuição da nacionalidade por filiação. Para netos de portugueses, a lei exige, desde 19 de maio de 2026, laços de efetiva ligação à comunidade portuguesa e requisitos como conhecimento da língua e da cultura. Você pode fazer gratuitamente o teste de cidadania portuguesa para ver qual via se aplica ao seu caso.

Próximo passo: planejamento integrado faz a diferença

Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro envolve decisões financeiras e jurídicas ligadas à sua situação migratória e fiscal. O processo fica mais simples quando o NIF, a conta bancária e a residência estão resolvidos antes do negócio, inclusive porque ser ou não residente fiscal muda o IMT.

Um NIF emitido corretamente, um CPCV com as cláusulas certas e a verificação prévia dos documentos do imóvel evitam custos e atrasos. Se você planeja também comprar na planta, leia o nosso guia sobre comprar imóvel na planta em Portugal.

Cada caso tem suas particularidades — começa por uma análise honesta. Fale com um especialista para avaliar a sua situação antes de dar o próximo passo.