Estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal? A resposta direta

Portugal não tem quaisquer limitações para a compra de imóveis por estrangeiros. Qualquer pessoa, independentemente da nacionalidade, pode comprar um imóvel em qualquer zona do país, seja residente ou não residente. Isso inclui casa, apartamento, terreno ou imóvel comercial — em Lisboa, Porto, Algarve, ilhas ou interior.

Atenção para não residentes — mudança relevante em 2026: As aquisições de imóveis por não residentes passam a estar sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel. Segundo o Diário da República, essa alteração está prevista no Pacote Fiscal para a Habitação 2026, ainda em fase de regulamentação completa. Caso você já tenha residência em Portugal (título de residência válido), pode ser tratado como residente e aplicar as tabelas progressivas mais favoráveis. Confirme sua situação específica com um contador ou advogado antes de fechar o negócio.

Outro ponto que gera confusão: comprar imóvel em Portugal não dá mais direito ao chamado Golden Visa. Desde o final de 2023, o investimento imobiliário deixou de ser uma opção qualificada para esse programa. Portanto, quem busca residência pelo investimento precisa avaliar outras rotas.

Passo a passo: como comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

O processo para estrangeiros que desejam comprar imóvel em Portugal tem seis etapas. Veja como cada uma funciona na prática:

1. Obter o NIF português

O principal critério para conseguir comprar uma casa em Portugal como estrangeiro é ter um NIF (Número de Identificação Fiscal) válido. Sem ele, não há escritura, não há conta bancária e não há como pagar impostos. O NIF é como o CPF português: sem ele, você não pode abrir conta bancária, assinar contratos ou lidar com questões fiscais.

Se você já mora em Portugal com autorização de residência, pode obter o NIF diretamente em qualquer balcão da Autoridade Tributária (AT) ou Loja do Cidadão, apenas com documento de identidade e comprovante de morada.

Se ainda está no Brasil, a situação exige um passo adicional. Para obter o NIF sem residência em Portugal, é preciso ter um representante fiscal no país para tratar do processo. Alternativamente, é possível aderir às notificações eletrônicas do Portal das Finanças — o que pode dispensar a nomeação de representante em alguns casos.

A emissão do NIF com representação fiscal é um dos serviços mais procurados por brasileiros antes de qualquer transação imobiliária. Os prazos e custos variam — confirme os valores atualizados diretamente com a assessoria ou no site da AIMA.

2. Abrir conta bancária em Portugal

Não é obrigatório por lei ter conta em banco português para comprar um imóvel em Portugal sendo estrangeiro, mas na prática é indispensável. A conta bancária facilita pagamentos de impostos, escritura, prestações, seguros e, principalmente, o crédito habitação.

Cada banco tem requisitos próprios para não residentes. Em geral, são necessários NIF, passaporte, comprovante de morada e, dependendo da instituição, comprovante de rendimentos. O processo pode ser feito presencialmente em agências em Portugal ou, em alguns bancos, de forma remota. Vale pesquisar as opções com antecedência, pois algumas instituições são mais receptivas a clientes internacionais do que outras.

3. Pesquisar o imóvel e fazer a proposta

Portugal tem portais imobiliários consolidados (como Idealista e Imovirtual) onde você pode pesquisar imóveis por região, tipologia e preço. Não há restrição de zona: os estrangeiros podem comprar imóveis em qualquer ponto de Portugal, incluindo o continente e as ilhas (Açores e Madeira).

Ao encontrar um imóvel de interesse, a prática comum é fazer uma proposta formal — às vezes acompanhada de um contrato de reserva com sinal inicial simbólico. Esse documento reserva o imóvel por um período curto enquanto as partes avançam para o CPCV.

Antes de qualquer comprometimento financeiro, é fundamental verificar a documentação do imóvel. Para iniciar o processo de compra, é preciso verificar se toda a documentação legal está válida: Caderneta Predial (emitida pela Autoridade Tributária), Certidão do Registo Predial (que contém informação sobre a localização, composição e titulares do imóvel) e Licença de Utilização (emitida pela Câmara Municipal).

4. Assinar o CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda

O CPCV é um acordo escrito entre quem vende e quem compra um imóvel, pelo qual ambas as partes se comprometem a celebrar a escritura definitiva nas condições acordadas. Não é obrigatório por lei, mas os profissionais o utilizam na grande maioria das transações imobiliárias em Portugal.

O sinal: Em Portugal, o valor habitual do sinal situa-se entre 10% e 20% do preço de compra. Num imóvel de 250.000 €, isso representa entre 25.000 € e 50.000 € entregues antes de qualquer escritura. Esse valor é descontado no pagamento final.

O que acontece em caso de descumprimento: Se o comprador desistir sem justificação válida, o vendedor tem o direito de ficar com o valor do sinal na totalidade. Já se o incumprimento for do vendedor, o comprador tem direito a receber o dobro do sinal entregue.

Atenção crítica: Para imóveis, o reconhecimento presencial das assinaturas é obrigatório por lei. A ausência pode ser invocada para anular o contrato. Se você assinar o CPCV à distância, garanta que seja por meios legalmente reconhecidos.

Há ainda um aspecto que merece atenção: os compradores deveriam, preferencialmente, assinar o CPCV quando já tiverem a aprovação do crédito e estiverem na posse da ficha de informação normalizada europeia (FINE). Assinar o contrato antes da aprovação bancária e depois ter o crédito negado pode resultar em perda do sinal.

O que deve constar no CPCV:

• Identificação completa das partes (nome, NIF, morada)
• Descrição detalhada do imóvel (morada, área, tipologia, inscrição matricial)
• Preço total e forma de pagamento
• Valor do sinal e data de entrega
• Data limite para a escritura
• Referência à Licença de Utilização (ou prova de que foi requerida)
• Cláusulas de incumprimento e penalizações
• Cláusula suspensiva (se houver dependência de aprovação de crédito)

5. Due diligence do imóvel

Entre o CPCV e a escritura, é o momento de verificar com cuidado tudo o que envolve o imóvel. Antes de assinar qualquer documento, é preciso fazer due diligence mínima: certidão do registo predial, caderneta predial, licença de utilização, comprovação de inexistência de penhoras, hipotecas ativas e processos que possam bloquear a venda.

Se o imóvel foi construído antes de 1951, a Licença de Utilização pode não existir — verifique com o vendedor e com o cartório a situação específica. Para imóveis com financiamento, o banco normalmente realiza uma avaliação própria, que pode influenciar o valor do empréstimo aprovado.

6. Escritura pública — a transferência de propriedade

A escritura de compra e venda é o ato formal que transfere a propriedade de um imóvel em Portugal. Sem ela, a transação não produz efeitos jurídicos perante terceiros, independentemente do que esteja acordado entre as partes.

As escrituras podem ser realizadas em Cartórios Notariais, Conservatórias do Registo Predial ou através do serviço Casa Pronta — um conjunto de balcões únicos criados pelo Estado para que os cidadãos consigam tratar de todas as formalidades inerentes à compra e venda de uma casa no mesmo local.

Antes de assinar a escritura, o comprador deve pagar o IMT e o Imposto de Selo, cujas guias devem ser liquidadas até 24 horas após a emissão — normalmente, no próprio dia da escritura. Se você estiver fora de Portugal, pode emitir uma procuração para que seu agente ou advogado o represente.

Custos e impostos ao comprar imóvel em Portugal em 2026

Um dos erros mais comuns entre estrangeiros que desejam comprar imóvel em Portugal é calcular o orçamento apenas pelo preço de venda. Além do preço do imóvel, os compradores precisam pagar impostos, taxas de notário, honorários e custos de registro. Espere adicionar cerca de 6% a 10% do valor do imóvel para essas despesas. Entenda cada componente a seguir:

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões

O IMT é o principal imposto na compra de imóvel em Portugal. Varia de acordo com o valor de aquisição, a taxa a aplicar (de 2% a 8%), a localização e a finalidade do imóvel, podendo existir casos de isenção.

Atenção para não residentes — mudança importante em 2026: As aquisições de imóveis por não residentes passam a estar sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel. Segundo o Diário da República, essa mudança está prevista no Pacote Fiscal para a Habitação 2026, ainda em fase de regulamentação completa. Se você já tem residência em Portugal (título de residência válido), pode ser tratado como residente e aplicar as tabelas progressivas mais favoráveis. Confirme sua situação específica com um contador ou advogado antes de fechar o negócio.

A isenção do IMT se aplica em imóveis para habitação própria permanente com valor de até 106.346 euros no Continente. Para residentes jovens até 35 anos comprando a primeira habitação própria permanente, há isenção total até 330.539 euros em 2026. Essas isenções, contudo, aplicam-se tipicamente a residentes — verifique a aplicabilidade ao seu caso.

Imposto de Selo

O Imposto de Selo corresponde a 0,8% do valor de aquisição e deve ser pago antes da escritura. Para um imóvel de 200.000 €, por exemplo, o Imposto de Selo seria de 1.600 €.

Custos de escritura e registro

O serviço Casa Pronta tem custo fixo e previsível: cerca de 375 € para uma escritura sem hipoteca e até 700 € com hipoteca. Em cartórios notariais tradicionais, os custos podem ser superiores e variam conforme a complexidade da transação.

O comprador deve ainda ter em conta a certidão permanente predial, que custa 15 € quando pedida online e 20 € presencialmente.

Exemplo prático de custos totais

Para um imóvel de 170.000 € adquirido como habitação própria permanente, com 80% financiado pela instituição financeira, o comprador pagaria no ato da escritura cerca de 5.212 €, distribuídos entre Imposto de Selo, imposto sobre o crédito, registros e IMT. Além disso, considere os custos de avaliação (em média de 200 € a 500 €) e as comissões iniciais cobradas pela instituição credora, que podem somar aproximadamente 1.000 €. Consulte os valores exatos e atualizados diretamente no simulador disponível no Banco de Portugal.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis (custo recorrente)

Após a compra, você passará a pagar o IMI anualmente. Mais de dois terços das câmaras municipais aplicam a taxa de 0,30%, o valor mais baixo permitido por lei para prédios urbanos, cuja taxa geral varia entre 0,30% e 0,45%. O IMI é calculado sobre o VPT (Valor Patrimonial Tributário) do imóvel, que pode ser diferente do preço de mercado. É pago anualmente no ano seguinte ao da compra.

Financiamento bancário: estrangeiro consegue crédito habitação em Portugal?

Sim — mas as condições costumam diferir das aplicadas a residentes. Instituições financeiras portuguesas financiam estrangeiros que desejam comprar imóvel em Portugal, embora com critérios mais conservadores para quem não reside no país. Nesse perfil, o percentual de financiamento frequentemente chega a até 70%, variando conforme a instituição, o histórico do solicitante e o tipo de imóvel.

Isso significa que, se você não for residente, precisa ter em caixa pelo menos 30% do valor do imóvel como entrada — mais os custos de impostos e cartório, que não entram no financiamento. Para um imóvel de 300.000 €, por exemplo, estaria falando de aproximadamente 90.000 € de entrada, mais cerca de 20.000 € a 25.000 € em custos adicionais.

Para quem já mora em Portugal com visto e tem renda regular comprovada, as condições de crédito podem ser mais próximas das oferecidas a cidadãos portugueses. Os bancos consideram que a prestação mensal máxima que o comprador pode suportar é 35% dos rendimentos mensais líquidos.

Dica prática: obtenha uma pré-aprovação de crédito antes de assinar o CPCV. Assinar o contrato-promessa sem saber se o banco vai aprovar o financiamento é um risco real — e pode custar o valor do sinal caso o crédito seja negado.

Se você ainda está estruturando sua mudança e quer entender como seus rendimentos podem ser usados para comprovar capacidade financeira em Portugal, veja como investimentos financeiros como CDB e dividendos podem servir como comprovação de renda no processo migratório.

Documentos necessários para comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

Organize estes documentos com antecedência para não atrasar nenhuma etapa do processo de compra de imóvel em Portugal por estrangeiros:

Documentos pessoais do comprador

• Passaporte válido
• NIF português (obrigatório)
• Comprovante de morada (no Brasil ou em Portugal)
• Comprovante de rendimentos ou extratos bancários (para financiamento)
• Declaração de Imposto de Renda (exigida por muitos bancos)

Documentos do imóvel (verificar antes do CPCV)

• Caderneta Predial: emitida pela Autoridade Tributária — contém dados fiscais do imóvel e o VPT
• Certidão do Registo Predial: emitida pela Conservatória — confirma o proprietário e eventuais ónus (hipotecas, penhoras)
• Licença de Utilização: emitida pela Câmara Municipal — obrigatória para imóveis construídos após 1951
• Certificado Energético: obrigatório para venda ou arrendamento
• Ficha Técnica da Habitação: descreve as características técnicas do imóvel
• Declaração de não dívida ao condomínio: exigida para apartamentos em condomínio

Verifique com atenção a Certidão do Registo Predial. A verificação prévia da documentação — a chamada due diligence imobiliária — é recomendável antes da assinatura do CPCV, e não apenas na véspera da escritura.

Comprar imóvel em Portugal à distância: é possível sem ir ao país?

Sim. Estrangeiros podem comprar imóvel legalmente à distância através de procuração, com apoio de advogado ou agência imobiliária. A procuração permite que um representante assine o CPCV e a escritura em seu nome, validando todos os atos jurídicos como se você estivesse presente.

Para emitir a procuração no Brasil, geralmente é necessário reconhecimento em cartório e apostilamento. A apostila de Haia garante a validade internacional do documento perante as autoridades portuguesas.

Mesmo comprando à distância, o ideal é visitar o imóvel pessoalmente ao menos uma vez antes de fechar negócio. As visitas virtuais têm limitações e podem omitir detalhes relevantes — especialmente em imóveis usados.

Cidadania e Visto é uma assessoria especializada em cidadania portuguesa e autorizações de permanência que entrega procedimentos de regularização em até 18 meses (média do mercado: 4 anos), com advogados na OAB Brasil e OAP Portugal. Quando a aquisição imobiliária está conectada a um trâmite migratório — como a comprovação de alojamento para obtenção de visto — contar com uma estrutura binacional facilita a coordenação de todas as etapas.

Erros comuns ao comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

Quem compra imóvel em Portugal pela primeira vez, especialmente vindo do Brasil, tende a cometer os mesmos erros. Veja os principais:

1. Assinar o CPCV sem aprovação de crédito: se o banco negar o financiamento depois, você perde o sinal — a menos que tenha incluído uma cláusula suspensiva no contrato.
2. Ignorar a due diligence do imóvel: imóveis com hipotecas não canceladas, obras não licenciadas ou divergências no registro predial podem travar ou anular a escritura.
3. Subestimar os custos totais: IMT, Imposto de Selo, escritura, avaliação bancária e comissões iniciais somam, em média, 6% a 10% do valor do imóvel — e não entram no financiamento.
4. Não verificar a taxa de IMT aplicável ao seu perfil: a taxa para não residentes em 2026 passou a ser de 7,5% em regime fixo. Se você já tem autorização de residência em Portugal, a situação pode ser diferente — confirme antes da escritura.
5. Não ter representante fiscal: sem NIF e representante fiscal, você não consegue avançar em nenhuma etapa da transação. Resolva isso primeiro.
6. Assinar CPCV sem reconhecimento presencial de assinaturas: a ausência de reconhecimento pode tornar o contrato ineficaz para uma das partes.

Comprar imóvel em Portugal e cidadania portuguesa: qual a relação?

Comprar um imóvel não dá cidadania — mas pode ser parte do planejamento de quem está construindo sua vida em Portugal. Se você já mora no país com visto de residência e está se perguntando se tem direito à cidadania portuguesa por descendência, por casamento ou por tempo de residência, o caminho começa com uma análise do seu caso específico.

Para quem tem pai ou mãe português(a), a via mais direta é a atribuição de nacionalidade por filiação. Para netos de portugueses, o processo é mais complexo e exige comprovação de vínculo com a comunidade portuguesa. Além disso, você pode fazer gratuitamente o Teste de Cidadania Portuguesa para descobrir qual via se aplica ao seu caso.

Segundo dados internos da Cidadania e Visto (2026), já foram concluídos mais de 5.000 processos de cidadania e visto, com histórico de zero processos negados desde a fundação — resultado de um diagnóstico técnico feito antes de qualquer protocolo.

Próximo passo: planejamento integrado faz a diferença

Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro envolve decisões financeiras e jurídicas que se conectam diretamente com sua situação migratória. O processo é mais simples quando você tem NIF, conta bancária e status de residência regularizados antes de fechar qualquer negócio. Essa sequência não acontece por acaso: ela exige planejamento.

O caminho mais curto é o que evita o retrabalho. Um NIF emitido corretamente, um CPCV com cláusulas adequadas ao seu perfil e uma verificação prévia dos documentos do imóvel evitam custos e atrasos que poderiam comprometer toda a operação.

Se você está em Portugal com visto temporário e quer entender como a compra de imóvel se encaixa no seu projeto de vida — incluindo eventuais direitos à cidadania portuguesa — cada caso tem particularidades que merecem análise individual. Fale com um especialista para avaliar sua situação com precisão antes de dar o próximo passo.